Las irresistibles rebajas inmobiliarias

¿A quién no le gusta comprar con importantes descuentos? Del 10, del 20 o por qué no del 30 por ciento. Esa era precisamente la justificación que han esgrimido los que se han pasado el último lustro en busca del chollo inmobiliario: “me he comprado una monada de zulo con un 25% de descuento”. Lamentablemente aun aquellos que en su momento han comprado con un 25% de descuento, palman ahora otro 26% (en términos reales, es decir, ajustado a la inflación) si nos atenemos al último informe elaborado por Fotocasa-IESE. Eso sin contar el 10% adicional que habrán apoquinado entre impuestos y gastos varios. Además, estos porcentajes no se refieren a un pueblucho perdido en la sierra, si no a Barcelona Capital donde las caídas desde máximos son del 45% en términos reales (-37% en términos nominales). ¿Hay que apresurarse ahora a comprar en vista de semejante descuento? Enseguida lo vemos.

En 2006 tres psicólogos de universidades alemanas llevaron a cabo un interesante experimento con jueces. Como parte de su formación, a los jueces en cuestión se les pide que tiren dos dados. Dados que están trucados para que arrojen o bien un resultado bajo (1, 2) o bien uno alto (3, 6). También se les pide que sumen los resultados. La suma de los dados representaría el tiempo de condena que la fiscalía exige en el caso práctico que están juzgando. El objetivo de hacerles tirar los dados es que se percaten de que las exigencias de la fiscalía son al tuntún, que no tienen ni pies ni cabeza. Pues bien, aquellos que sacaron un 3 dictaron de media una condena de 5,3 meses, mientras que aquellos que sacaron un 9, se decantaron por una condena media de 7,8 meses.

Si jueces hechos y derechos se aferran a un número tan aleatorio como el de los dados, ¿qué no nos aferraremos el resto de mortales a unos precios inmobiliarios exorbitantes que lejos de ser al tuntún hemos visto con nuestros propios ojos? Al parecer es normal que los humanos nos aferremos a un punto de referencia sea o no aleatorio. Los anglosajones se refieren a este fenómeno como anchoring effect (efecto anclaje).

Ahora bien, los precios de los pisos en 2006 no tenían ni pies ni cabeza. Fueron pura ciencia ficción, aupados a niveles estratosféricos gracias a, por citar unos pocos, una actividad económica, una creación de empleo y unos flujos migratorios totalmente artificiales. Una ciencia ficción que no hubiera sido posible sin el más que asequible crédito germano que tan alegremente nos extendieron y que con tanto alborozo acogimos.

Muchas dirán, vale, puede que haber comprado un zulo monísimo con un 25% de descuento fuese una pizca prematuro, pero ¡a ver quién se resiste hoy en día a unas rebajas del 37% en Barcelona Capital! Dos razones para no morder la manzana y dejarnos media encía en el intento. La primera es el ratio al que ya hemos hecho referencia en otras ocasiones: precio inmuebles/renta familiar (que indica cuántos años completos de ingresos familiares son necesarios para adquirir una vivienda). Aunque para el conjunto de España se ha reducido desde máximos de casi 8 años, sigue en un más que elevado 6 años. Para volver a la media de la década de los 90 de 4 años de ingresos familiares (media bastante razonable tanto en el caso español como en el británico o el estadounidense), los precios tendrían que hundirse un 33% a partir de hoy (que no desde máximos). Un ejemplo numérico para Barcelona capital: En la primavera de 2007 por un piso medio de segunda mano se podían pedir 536.000€ (según los datos de Fotocasa-IESE). Por aquel entonces el descuento resultante del regateo era ínfimo. Ahora, se están pidiendo 338.000€ por la misma vivienda. Para que el precio de los pisos vuelva a la media de 4 veces los ingresos, tendrán que bajar hasta 270.000€. Ahora bien, recordemos que esos son precios de oferta, antes del regateo de rigor. Según Fincas Forcadell, el descuento medio al que se cierran las compraventas en Barcelona se encuentra entre el -15% y el -25% sobre el precio que pide el vendedor. Si nos quedamos con el punto medio y le aplicamos un -20% de descuento resulta que aquel piso de 536.000€ se podría comprar hoy por 270.000€ y que de regresar a su media histórica se podrá adquirir en algún momento por 216.000€. Vaya, que desde los máximos de 2007 hasta el hipotético regreso a la media histórica estaríamos hablando de un desplome del 59% (o un 64% si le añadimos la inflación hasta la fecha).

Y si ese precio parece de ciencia ficción, veamos la segunda razón: el caso de Dublín. La burbuja inmobiliaria irlandesa se asemeja bastante a la española en cuanto a sobreconstrucción, laxitud crediticia, pertenencia al euro, etc. Pues bien, en Dublín los precios ya se han desplomado alrededor de un 56% (términos nominales) según el portal inmobiliario Daft (similar a Fotocasa). Un ejemplo numérico basado en los datos de Daft: por una preciosidad de vivienda que antes se pedían 480.000€ en una zona media de Dublín (North Dublin City), ahora se está pidiendo 207.000€. Desconozco si en Dublín se aplican los mismos descuentos a los que se refiere Fincas Forcadell para el caso de Barcelona; de ser así la morada de tus sueños en North Dublin City podría costar tranquilamente 165.000€.

Hace algunos años, Borja Mateo comentaba por los medios que los precios de los pisos de las grandes ciudades españolas caerían entre un 65% y un 85%. Sus previsiones acostumbraban a ser acogidas con alguna carcajada. Mateo, conocedor del tema inmobiliario, mantiene todavía hoy esa opinión. ¿Cuándo y en qué nivel tocaremos fondo? Ni idea. Pero cualquiera que lea las noticias, y que no sea ministro de Hacienda español (por lo visto el optimismo desbocado es consustancial al cargo, independientemente de la adscripción política), se percatará de que la situación va a empeorar bastante: en un país en plena recesión, con sus medidas de austeridad insostenibles en el medio plazo (tanto por el lado del gasto como por el lado impositivo), su creciente tasa de desempleo (temporalmente en el 25%,) sus beneficios empresariales y salarios menguantes, su deuda galopante, su duro entorno de desendeudamiento general y sus disputas territoriales de consecuencias inciertas. Lo que está claro es que, por muy lejos que nos hallemos, estamos más cerca del fondo que hace un lustro. Para los que necesiten algún consuelo, la buena noticia es que si hace un año decíamos que os esperaban caídas del 40% ahora son solo del 30%. Lo cierto es que nos hallamos más cerca del fondo que hace un lustro, que ya es algo.

Óscar Ramírez

oscarramirezbcn@gmail.com 

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